Mieterhöhung berechnen: Wie viel und ab wann?
Der Rechner prüft die drei Grenzen einer Mieterhöhung nach Mietspiegel: die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und die Sperrfrist. Dazu bekommst du die Termine für Zustimmung und neue Miete.
- Vergleichsmiete: Wohnfläche × ortsüblicher Betrag je m² aus dem Mietspiegel.
- Kappungsgrenze: höchstens 20 % (vielerorts 15 %) mehr als vor drei Jahren.
- Sperrfrist: Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung, neue Miete frühestens nach 15 Monaten.
Die drei Grenzen einer Mieterhöhung
1. Ortsübliche Vergleichsmiete
Nach § 558 BGB darfst du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – also bis zu dem, was für vergleichbare Wohnungen in deiner Gemeinde üblich ist. Am einfachsten belegst du das mit dem Mietspiegel. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, musst du ihn im Schreiben nennen, auch wenn du dich auf etwas anderes stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
2. Kappungsgrenze: 20 % oder 15 %
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Wo die Landesregierung per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat, sind es 15 %. Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Kappungsgrenzen-Verordnung deines Bundeslandes. Die Grenze gilt immer – auch wenn die Vergleichsmiete weit höher liegt.
3. Sperrfrist
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Verlangen kannst du die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Wie das Schreiben aufgebaut sein muss und was gilt, wenn der Mieter nicht zustimmt, steht im Ratgeber zur Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Das Mieterhöhungsverlangen in fünf Minuten
In Hauspilot erstellst du das Schreiben direkt aus den Mieterdaten. Die Prüfung läuft dieselbe wie hier – nur mit deinen echten Mieten und der Historie jeder Wohnung.
- Prüfung von Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Sperrfrist
- Zustimmungserklärung hängt automatisch an
- Entwicklung der Kaltmiete seit Mietbeginn als Tabelle im Brief
- Mieter stimmt im Mieterportal zu – digital unterschrieben
- Neue Miete landet automatisch im Mieteingang
Fragen zur Berechnung
Welche Miete zählt für die Kappungsgrenze?
Die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Tag, ab dem die erhöhte Miete gelten soll. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder Betriebskosten (§ 560 BGB) werden dabei herausgerechnet.
Woher bekomme ich den Betrag je m²?
Aus dem Mietspiegel deiner Gemeinde. Viele Städte bieten dazu einen Online-Rechner an, der aus Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung einen Wert je m² ermittelt. Liegt eine Spanne vor, musst du begründen können, warum deine Wohnung in den oberen Bereich gehört.
Gibt es keinen Mietspiegel – was dann?
Dann kannst du die Erhöhung mit drei vergleichbaren Wohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank begründen (§ 558a Abs. 2 BGB). Der Rechner hilft dann bei Kappungsgrenze und Fristen, den Betrag je m² musst du selbst ermitteln.
Gilt das auch bei Staffel- oder Indexmiete?
Nein. Solange eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, ist eine Erhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB).
Ab wann gilt die neue Miete?
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 1 BGB). Kommt das Schreiben im Juni an, gilt sie ab 1. September. Für die Zustimmung hat er bis Ende August Zeit.
Allgemeine Informationen und eine vereinfachte Berechnung, keine Rechtsberatung. Prüfe Kappungsgrenze und Mietspiegel für deine Gemeinde. Im Einzelfall hilft ein Eigentümerverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht.