Mieterhöhung nach Mietspiegel: Schritt für Schritt
Wann du die Miete erhöhen darfst, um wie viel, wie das Schreiben aussehen muss und was gilt, wenn der Mieter nicht zustimmt – kompakt erklärt, mit kostenlosem Rechner.
- Erhöhen darfst du bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – meist belegt mit dem Mietspiegel.
- In drei Jahren höchstens 20 % mehr, in vielen Städten nur 15 % (Kappungsgrenze).
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung gelten soll; verlangen kannst du sie frühestens nach 12 Monaten.
- Das Schreiben braucht Textform und eine Begründung. Der Mieter muss zustimmen – bis Ende des zweiten Monats nach Zugang.
Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Bei frei finanziertem Wohnraum ohne Staffel- oder Indexmiete kannst du nach § 558 BGB verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Das ist die Miete, die in deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde.
Drei Grenzen musst du gleichzeitig einhalten:
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die neue Miete darf nicht über der Vergleichsmiete liegen. Rechnerisch: Wohnfläche × Betrag je m² aus dem Mietspiegel.
Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Wo die Landesregierung per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat, sind es 15 % – das betrifft viele Groß- und Universitätsstädte. Maßgeblich ist die Kappungsgrenzen-Verordnung deines Bundeslandes. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden nicht mitgerechnet.
Sperrfrist
Zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter ankommen (§ 558 Abs. 1 BGB).
Alle drei Grenzen prüft der Mieterhöhungs-Rechner in einem Schritt.
So gehst du vor
Vergleichsmiete ermitteln
Mietspiegel deiner Gemeinde heraussuchen, viele Städte haben einen Online-Rechner. Ohne Mietspiegel: drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 BGB).
Grenzen prüfen
Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Sperrfrist ausrechnen. Es gilt der niedrigste Betrag.
Schreiben in Textform
An alle Mieter laut Mietvertrag, mit Begründung, alter und neuer Nettokaltmiete und der Bitte um Zustimmung. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, ein Brief oder eine E-Mail mit PDF genügt (§ 558a Abs. 1 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss er genannt werden.
Zustimmungserklärung beilegen
Nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll: Der Mieter muss nur noch unterschreiben. Die Zustimmung selbst ist an keine Form gebunden.
Fristen im Blick behalten
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats (§ 558b Abs. 1 BGB). Zugang belegbar machen – etwa per Einwurf-Einschreiben oder mit Lesebestätigung.
Rechenbeispiel mit 15 % Kappungsgrenze
Wohnung mit 67,30 m², Nettokaltmiete 520 € seit Mai 2021, laut Mietspiegel ortsüblich 8,87 € je m². Das Schreiben kommt im Oktober 2026 beim Mieter an.
- Vergleichsmiete: 67,30 m² × 8,87 € = 596,95 €
- Kappungsgrenze: 520 € + 15 % = 598,00 €
- Es gilt der niedrigere Wert: höchstens 596,95 €, also 76,95 € (14,8 %) mehr
- Zustimmung bis 31.12.2026, neue Miete ab 01.01.2027
Mit deinen eigenen Zahlen: Mieterhöhung berechnen.
Was gilt, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Schweigen ist keine Zustimmung. Stimmt der Mieter bis zum Ende der Frist nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Lässt du die Frist verstreichen, musst du ein neues Verlangen schicken.
Stimmt der Mieter nur einem Teil zu, gilt dieser Teil. Bezahlt er die neue Miete vorbehaltlos über mehrere Monate, kann darin eine stillschweigende Zustimmung liegen – verlassen solltest du dich darauf nicht.
Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Dann tritt die Erhöhung nicht ein.
Mieterhöhung mit Fristprüfung
In Hauspilot erstellst du das Mieterhöhungsverlangen direkt aus den Mieterdaten. Name, Anschrift, Wohnung und bisherige Miete sind schon eingetragen, die Prüfung läuft automatisch mit.
- Prüfung von Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Sperrfrist
- Zustimmungserklärung als Anlage, Termine automatisch
- Entwicklung der Kaltmiete seit Mietbeginn als Beleg im Brief
- Versand per WhatsApp oder Mieterportal mit E-Mail
- Mieter stimmt im Portal zu – digital unterschrieben
Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Nach Mietspiegel frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangen, wirksam frühestens 15 Monate danach. Dazu kommt die Kappungsgrenze: in drei Jahren höchstens 20 % bzw. 15 %.
Muss ich die Mieterhöhung unterschreiben?
Nein. Textform genügt (§ 558a Abs. 1 BGB) – dein Name unter dem Text reicht. Ein Brief per Post oder ein PDF per E-Mail ist möglich. Wichtig ist, dass du den Zugang belegen kannst.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Mieterhöhungen?
Nein. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei neuen Mietverträgen. Für Erhöhungen in laufenden Verträgen gelten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Sperrfrist nach § 558 BGB.
Darf ich die Miete bei Staffel- oder Indexmiete nach Mietspiegel erhöhen?
Nein. Solange eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB).
Kann der Mieter digital zustimmen?
Ja. Die Zustimmung ist an keine Form gebunden. Aus Beweisgründen sollte sie aber dokumentiert sein – etwa als unterschriebene Zustimmungserklärung, auf Papier oder digital.
Zählen Betriebskosten zur Erhöhung?
Nein. Die Erhöhung nach Mietspiegel betrifft nur die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen werden getrennt nach § 560 BGB angepasst.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall hilft ein Eigentümerverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht.
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